1、施工材料质量不合格：墙砖的含水量、砂子泥量高，可能导致外墙面渗漏。
2、施工人员技术水平不合格：操作不规范，如砌筑使用的砂浆不饱满，导致砖块间形成孔洞，从而漏水。
3、施工细节处理不当：墙体砌筑质量不良，如砖层水平灰缝砂浆饱满度不足80%，竖向灰缝无砂浆，为雨水渗漏预留了内部通道。
外墙渗漏保修期几年?
外墙渗漏的保修期为5年。根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，其保修期限为5年。这一规定旨在确保建筑物的防水性能在正常使用条件下得到保障，避免因防水问题导致的质量问题。
一些地方性的规定和指导意见也支持了这一保修期限。例如，《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》将新建住宅工程和新建城镇保障性安居工程中屋面防水工程以及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限调整为10年，但这一调整是基于更广泛的技术和管理可行性考虑，并不意味着所有地区的保修期限都是10年。
在保修期内，如果发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此，对于外墙渗漏等防水问题，业主或使用者有权要求施工单位进行维修或赔偿。
外墙渗漏是不是归物业管的?
外墙渗漏的维修责任不完全归物业管。
根据相关法律规定和实际情况，外墙渗漏的维修责任归属涉及多个方面，包括保修期内和保修期外的不同情况。在保修期内，如果外墙渗漏是由于防水层损坏等原因造成的，通常由开发商负责维修。如果是因为使用不当造成的损坏，应由行为人自行修复。保修期外，如果外墙渗漏是由于自然损坏造成的，所需修缮费用由涉及的所有人按分额比例承担。如果是因为人为损坏造成的漏水，责任人应负责修复。此外，如果是房屋质量问题导致的渗水，需开发商承担责任;如果是业主装修处理不当导致的，由业主自己承担。
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